Stöd till förstagångsköpare – fördelar och nackdelar
Det är ingen tvekan om att unga vuxna behöver bättre möjligheter att komma in på bostadsmarknaden. Hur det ska gå till är dock en vattendelare. Här undersöker jag en liten vik i den uppsjö av förslag som finns för att hjälpa unga till sin första egna bostad. Nedan följer en kort sammanfattning av respektive stöd samt några generella slutsatser från att haft fördelen att undersöka denna fråga på djupet.
Unga vuxna en spretig grupp med olika förutsättningar och egenskaper. De är mer rörliga än andra grupper och flyttar i större utsträckning, ofta på grund av studier eller arbete. Något annat som kännetecknar gruppen är att förhållandevis låga, men snabbt ökande, inkomstnivåer.
I en rapport gjord på uppdrag av Hyresgästföreningen undersökte jag nyligen några internationella erfarenheter av olika statliga ekonomiska stöd riktade till att underlätta för unga att beviljas lån till ett bostadsköp och ta sig in på den ägda marknaden. Utgångspunkten för rapporten var att undersöka innebörden av de för- och nackdelar dessa selektiva ekonomiska stöd för att öka efterfrågan har, samt vilka lärdomar vi kan dra av erfarenheterna.
De stöd vi tittade på i rapporten var bosparande i Norge, startbidrag i Australien, startlån i Storbritannien och bolåneförsäkring i Kanada.
Bosparande i Norge
Bosparande är ett statligt stöd med målet att underlätta för unga att fortare bygga upp det sparkapital som behövs som kontantinsats vid ett bostadsköp. Det är en skattemässig fördel jämfört med andra sparformer upp till 25 000 NOK/år och totalt 300 000 NOK innan man når 33 år, vilket ger upp till 5 000 NOK/år i avdrag. Om pengarna skulle användas till något annat än bostadsköp eller hyresbetalning blir bospararen betalningsskyldig för de skatteavdrag som gjorts på kontot. Statliga Husbanken administrerar stödet, och erbjuder även andra stöd i form av startlån, bottenlån och bostadsbidrag.
Startbidrag i Australien
Startbidraget inrättades år 2000 som ett bidrag till förstagångsköpare med syftet att kompensera för de snedvridningseffekter som uppstod av The Goods and Services Tax, en skattepolitisk förändring som syftade till att påverka byggkostnader vid nyproduktionen av bostäder.
Delstaten utför en engångsbetalning av 7 000 – 26 000 australienska dollar till det bidragssökande hushållet. Stödet har ökat tillfälligt under vissa perioder (2001, 2008) med motiveringen att ytterligare stimulera byggindustrin samt den australienska ekonomin. Utöver kreditgivarnas krav ställer stödet inga inkomstkrav på köparen för att bevilja startbidrag. Samtidigt behöver köparens inkomst vara tillräckligt hög för att garantera återbetalning av bostadslånet till kreditgivaren. Med tanke på kreditgivningskraven lämpar sig startbidraget främst för de hushåll som har tillräckligt höga inkomster men som inte har tillräckligt sparkapital.
Startlån i Storbritannien
Startlån är en toppfinansiering med förmånliga villkor som öppnar upp möjligheten för låntagaren att beviljas ett bottenlån efter en vanlig kreditprövning. Startlånet inrättades år 2013 och riktar sig till både förstagångsköpare och befintliga bostadsägare som vill flytta till en annan bostad. Ett grundläggande krav för att beviljas lånet är att låntagaren inte redan äger en bostad vid bostadsköpet, som gäller för nybyggda bostäder.
Ett tak för låneformen har satts, där bostadens pris inte får överstiga £600 000. I övrigt ställs inga krav på hushållets inkomst för att berättigas själva startlånet. Med startlånet får köparen låna upp till 20%, eller 40% i Londonområdet, av den nyproducerade bostadens pris. Utöver detta behöver köparen ha en kontantinsats motsvarande fem procent av bostadens pris. Startlånet är räntefritt under de första fem åren, men vid det sjätte året utgår en avgift motsvarande 1,75 % av lånets totala belopp. Därefter stiger avgiften på årsbasis.
Bolåneförsäkring i Kanada
En bolåneförsäkring är en typ av låneförsäkring som betalar räntor och amorteringar vid inträffandet av en oförutsedd händelse som leder till ett inkomstbortfall. Den som tecknar en bolåneförsäkring betalar en försäkringspremie till försäkringsbolaget, som försäkrar bankerna om att lånet kan betalas även om hushållet av någon anledning skulle förlora inkomst eller av annat skäl inte kunna fortsätta avbetalningen på lånet. I Sverige existerar bolåneförsäkringar idag och tillhandahålls av privata aktörer, till skillnad från i Kanada där staten ansvarar för det genom Canada Mortgage and Housing Coorporation (CMHC).
I Kanada möjliggör försäkringen möjliggör för banker att minska kraven på kontantinsats (till 5%) genom att höja bolånetaket för förstagångsköpare, vilket leder till att fler människor får möjlighet att köpa en bostad. I Kanada är bolåneförsäkringen obligatorisk om kontantinsatsen är mindre än 20%. Detta möjliggör för tidigare inträde på bostadsmarknaden för många människor i Kanada, som har en stor ägarmarknad och en bostadspolitik i huvudsak riktad mot bostadsägande. CMHC arbetar även med individuella lösningar för individer som förlorar inkomst inom ett begränsat tidsspann, för att undvika att bostaden behöver säljas.
Lärdomar från hur andra länder stöttar förstagångsköpare
Ekonomiska stöd inom bostadspolitiken kommer i många olika former och har olika karaktär. De kan vara generella eller selektiva och riktade mot konsumtionen eller produktionen av bostäder. Stöden kan syfta till att stimulera utbudet eller efterfrågan och vara direkta eller indirekta.
Stöden verkar i komplexa politiska system och går därmed inte att direkt applicera mellan olika länder. Efter att ha djupdykt i fyra olika stöd till förstagångsköpare går det ändå att dra några generella slutsatser:
- Stöd till förstagångsköpare kan ses som ett av många verktyg i den bostadspolitiska verktygslådan. Det kan användas av staten för att kompensera en ”missgynnad” grupp på bostadsmarknaden.
- Stöd till förstagångsköpare kan vara kostnadseffektivt för staten på kort sikt och öka efterfrågan i ett visst prissegment som unga vuxna vanligtvis efterfrågar.
- I samtliga länder har den största kritiken mot stöden varit att de för med sig incitament till prisökningar, antingen genom att de ökar möjligheten att efterfråga och betala ett högre pris än vad de annars kunnat, eller att det skickar signaler till marknaden om att t ex ungas köpkraft kommer att öka på sikt. I starkare arbetsmarknadsregioner kan den prisdrivande effekten vara större än i de svagare arbetsmarknadsregionerna.
- Stöden skapar ett nytt normalläge för en specifik grupp, som förväntas optimera sitt beteende utifrån nya förutsättningar. Därefter kommer aktörer berörda av denna grupps nya förutsättningar optimera sitt eget beteende.
- Även om ett stöd till högre belåningsgrad riktar sig till bostadsköparen överförs stödet direkt till den som säljer bostaden. Därmed är det relevant att fråga sig vem som drar mest nytta av stödet.
Avslutningsvis är jag är den första att skriva under på att ungas inträde på bostadsmarknaden behöver bli enklare. Men i den bostadspolitiska debatten måste vi våga släppa det ensidiga fokuset på positiva effekter av ekonomiska stöd till vissa grupper. Vi måste även vara beredda att kunna diskutera negativa effekter.
All form av fördelningspolitik har konsekvenser, både på kort och lång sikt. Våra politiker har ett svårt uppdrag i att reparera bostadsmarknadens brister. Det minsta vi kan göra är att ge dem en nyanserad bild.
Behöver din organisation stöd eller rådgivning i frågor som rör bostadsmarknad och bostadspolitik? Hör av dig!