6 februari, 2020 av Oliver Tovatt

Stort intresse för hållbar upprustning av miljonprogrammen

Det är roligt att se att Tyréns debattartikel på SvD Näringsliv om Danmarks modell för renovering av miljonprogrammet väckt så stort intresse. I detta blogginlägg utvecklas resonemangen och jag lyfter även en del goda exempel från Sverige. För er som vill fortsätta samtalet rekommenderar jag varmt att ni kommer och lyssnar på Tyréns på Business Arena i Malmö den 4 mars kl 14, då jag tillsammans med dokumentärfilmaren Fredrik Gertten, journalisten Heidi Avellan och Kent Persson från Heimstaden diskuterar bostaden som mänsklig rättighet.

Frågan om miljonprogrammens framtid förtjänar all uppmärksamhet den kan få. Därför är det glädjande att både branschfolk, intresseorganisationer, politiker och representanter från statliga utredningar har hört av sig med frågor, tankar och synpunkter. Förhoppningsvis lever diskussionen vidare till den 19 februari, då statsministern kallat till byggsamtal med branschen för att hitta vägar framåt för att lindra bostadsbrist och minska bostadssektorns klimatavtryck. Nedan kommer jag att besvara en del frågor som inkommit och förtydliga vad vi kan lära av den danska modellen för att rekordårens bostadsprojekt ska kunna utvecklas och förvaltas på ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt försvarbart vis.

1. Vad innebär den danska modellen, och vilka är fördelarna?
Den danska modellen innefattar flera olika delar. De aspekter som jag valde att lyfta fram i debattartikeln handlar om pensionsbolagens inställning till förvärv, förvaltning och upprustning av hyresfastigheter. Att pensionsbolag ökar sina fastighetsinvesteringar är ett utbrett fenomen som vi även ser i Sverige. Den viktiga skillnaden har att göra med vilken funktion fastigheterna fyller i pensionsportföljen. Det som lockar danska pensionsbolag med sina samlade tillgångar på cirka 3 000 000 000 000 danska kronor till att äga och förvalta hyresfastigheter är möjligheten till ”låg risk” och ”stabil avkastning” snarare än ”kortsiktig vinstmaximering”. Investeringsstrategin bygger på att fastigheterna ägs under mycket lång tid och ersätter obligationer, som på grund av det rådande ränteläget har mycket låg, eller till och med negativ avkastning.

Bostadsmarknaden har historiskt haft en positiv utveckling, även om fluktuationer förekommit. En direktavkastning på två till fyra procent är en bra affär för investerare med lång tidshorisont. Då lönar det sig att ta hand om byggnaderna, satsa på material av hög kvalitet och öka områdets attraktionskraft. Att investera i lägenheterna här och nu utan att chockhöja hyrorna blir en försäkring mot fluktuationer i det framtida kassaflödet och ökar därmed stabiliteten i investeringen.

Denna strategi står i bjärt kontrast till de affärsprinciper som riskkapitalbolaget Blackstone tillämpar och som bygger på att rusta upp tomställda lägenheter till högre standard följt av kraftigt höja hyror och avyttring. Blackstones exit-strategi exemplifieras tydligt genom Hembla, fastighetsbolaget som förvaltar tusentals miljonprogramslägenheter runtom i Sverige och som Blackstone förvärvade 2016 för att redan efter tre år sälja vidare, denna gång till det tyska fastighetsbolaget Vonovia. Blackstones vinst från affären uppskattas till sex miljarder svenska kronor.

Den danska modellen har även en politisk dimension, där Danmarks regering för närvarande tittar på möjligheten att ändra lagstiftningen för att täppa till de kryphål som tillåter kraftiga hyreshöjningar för fastighetsägare som renoverar en lägenhet för mer än 257 894 danska kronor. Om lagändringen blir verklighet kommer den genomsnittliga hyreshöjningen efter en renovering att ligga på omkring 40 procent mot dagens 80 procent. Intressant nog uppger samtliga tillfrågade pensionsbolag att lagändringen inte skulle ändra deras fastighetsstrategi, något som stärker bilden av långsiktighet.

2. Ägs inte de utländska riskkapitalbolagen Blackstone och Vonovia också av pensionsfonder?
Det stämmer att riskkapitaljättarna till viss del ägs av utländska pensionsfonder. De största ägarna är multinationella investmentbolag och indexförvaltare, såsom Vanguard. Riskkapitalbolagens enda verksamhet är att investera i och förbättra andra bolag för att sedan, ofta inom fem år, sälja det vidare, vilket också Blackstone gjort. Att AP-fonderna och stora pensionsbolag som Alecta och AMF äger delar i utländska riskkapitalfonder skapar en komplex och passiv ägarstruktur där det knappast finns möjlighet att bedriva direkt ägarstyrning utifrån de principer och strategier som danska pensionsbolag tillämpar i samband med förvärv, renovering och förvaltning av hyresfastigheter. Samtliga danska pensionsbolag som tillfrågats svarar dessutom att de inte samarbetar med Blackstone i samband med fastighetsinvesteringar.

Tyska Vonovia, som nu är Sveriges största hyresvärd, har mött liknande kritik i sitt hemland. Missnöjet handlar om att vanligt underhåll försummas till förmån för modernisering för att hyran ska kunna höjas. Bolaget har lovat att agera långsiktigt och investera i Sveriges förorter, men det är viktigt att komma ihåg att sådana utfästelser inte har någon juridisk verkan. Att låta en köpare skriva på ett avtal om långsiktiga åtaganden är sällan tillräckligt, visar tidigare erfarenheter.

3. Hur kan en kommun säkerställa att köparen har långsiktiga intentioner?
Kommunernas bostadsförsörjningsansvar och kraven på allmännyttan att balansera samhällsintresse med affärsmässighet förpliktigar. Istället för att förlita sig på löften måste kommunen noga granska att köparens avkastningskrav är rimliga och väl förankrade i empiriska observationer av underliggande faktorer som alternativa placeringar, låneräntor och risknivåer. Fastighetsköparen bör även kunna uppvisa god soliditet och låg omsättningstakt av bostadsinnehavet. Ett ytterligare verktyg att ta till är att upprätta särskilda avtal där köparen erbjuds optioner på ytterligare förvärv eller markanvisning givet att bolaget uppfyllt åtaganden om renovering, begränsade hyreshöjningar och långsiktigt förvaltande.

4. Kan inte kommunerna rusta upp bostäderna själva genom upplåning?
När tiotusentals hyreslägenheter står inför ett akut renoveringsbehov gäller det att säkerställa att kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet inte äventyras. Genom att bygga en god ekonomi i de allmännyttiga bostadsbolagen med hög soliditet får bolagen bättre lånevillkor, viket också innebär att bolag som saknar tillräckligt med eget kapital blir dubbelt bestraffade: de behöver låna mer OCH lånevillkoren försämras. Dagens regler gör även att allmännyttan har begränsade möjligheter att fondera medel för framtida underhåll och renoveringar, vilket innebär att soliditeten behöver vara hög så att beredskapen för finansiering av nyproduktion och renoveringar i framtiden är god. Genom att sälja en del av beståndet kan kommunen bibehålla god soliditet i de kommunala bostadsbolagen och samtidigt bekosta en tillräcklig del av upprusning och nyproduktion med eget kapital.

5. Varför bör grundläggande renovering prioriteras framför standardhöjningar?
Om standarden höjs i en fastighet har hyresvärden rätt att höja hyran enligt principen om bruksvärde. Affärsidén bakom många av uppköpen av allmännyttan går idag ut på att renovera lägenheterna invändigt och styckvis i takt med att hyresgäster flyttar ut. I samband med att en ny hyresgäst flyttar in höjs hyran kraftigt, ofta uppåt 40–50 procent. En positiv effekt av denna renoveringsmodell är att inga hyresgäster behöver evakueras och att blandade hyresnivåer gör att även mångfalden av inkomstgrupper i området ökar. Samtidigt släpar underhåll som inte ger rätt att höja hyran efter och många hyresgäster vittnar om ständiga störningar.

Problemet förvärras när det är dags för mer genomgripande renoveringar som stambyte, byte av tak, hissar och fasader. När en byggnad nått sin 50-åriga tekniska livslängd behöver olika installationer bytas ut och förbättras, något som kostar stora summor för fastighetsägaren men inte nödvändigtvis berättigar till högre hyra. Ytterligare hyreshöjningar begränsas även av hyresgästens betalningsförmåga, vilken i många fall är betydligt lägre i miljonprogramsområden.

Eftersom det råder asymmetrisk information om fastigheters skick i samband med en fastighetstransaktion skapas ett incitament för ägare med hög omsättning av bostadsbestånd att hålla den grundläggande renoveringen till ett minimum och istället prioritera det synliga och ytliga. Den kortsiktiga affärsidén riskerar därmed att spä på utsattheten och cementera parallellsamhällen i många miljonprogramsområden samtidigt som fastigheterna långsamt förfaller. Att höja standarden genom exempelvis modernare kök och badrum bör alltså anpassas till hyresgästernas betalningsförmåga och sammanfalla med djupgående renovering.

Låt miljonprogrammet utvecklas till sin fulla potential
Det är lätt att stirra sig blind på bostäderna och glömma att upprustningen av miljonprogrammen också innebär en unik möjlighet att i samråd med de boende åtgärda en del av de brister och misstag som gjordes när områdena planerades under mitten av förra seklet. När Tyréns intervjuat allmännyttiga bostadsbolag runtom i landet är det tydligt att många områden lider under hög omsättning och social filtrering, där andelen arbetslösa och låginkomsttagare ökar samtidigt som människor med starkare socioekonomisk profil flyttar ut. Denna trend är självklart inte skriven i sten och går att vända, vilket goda exempel från bland annat Lindängen i Malmö visar. Där har kvalitetshöjande insatser i närområdet gjort att fler bor kvar samtidigt som de boende uppger en känsla av stolthet och delaktighet i utvecklingen av boendemiljön.

Utöver att stärka det sociala kapitalet finns potential att förtäta miljonprogrammen med nya, tillgänglighetsanpassade bostäder och kraftigt minskad energiförbrukningen. Uppskattningsvis 40 procent av alla miljonprogramshus består av två eller tre våningar. Många saknar hiss, vilket kommer att bli ett allt större problem i takt med den demografiska förändringen där gruppen över 80 år förväntas öka med 50-60 procent fram till 2028. Det finns även här flera lyckade exempel, bland annat bostadsområdet Skarpan söder om Linköping, där stambyten och tillbyggda trapphus med hiss finansierats genom påbyggnader och begränsade hyreshöjningar på mellan 20-40 procent. Genom projektet har energianvändningen dessutom mer än halverats. Med hjälp av industriellt träbyggande öppnas nya tekniska dörrar för att minska klimatpåverkan från byggprocessen samtidigt som likriktade fasader ges ett ansiktslyft där årsringarna i arkitekturen kompletteras med modern träbyggnadskonst. Prefabricerade moduler minimerar de olika momenten på byggarbetsplatsen till förmån för befintliga hyresgäster.

Sist men inte minst måste förnyelsen av miljonprogrammen gå hand i hand med anpassning av byggnader och offentliga ytor till ett förändrat klimat. Detta kräver exempelvis ökad isolering, bättre avrinningsförmåga och integrerade dagvattenlösningar. Analyser som Tyréns gjort visar att investeringar i klimatanpassning och integrerade ekosystem kan skapa viktiga sociala och ekologiska synergieffekter, ett ökat lokalengagemang och högre fastighetsvärden. Jämfört med innerstadsmiljöer har många miljonprogramsområden bättre förutsättningar för naturbaserade lösningar, med stora öppna ytor och mindre hårdgjord mark.

Behov av bra beslutsunderlag
I arbetet med utvecklingen av miljonprogrammets fastigheter och närmiljö och inför varje eventuell försäljning av allmännyttiga bostadsbestånd finns ett stort behov av att noggrant kartlägga och kvantifiera de direkta och indirekta värden som tillkommer eller försvinner. Hur ser de bostadssociala behoven ut idag, om 10 år eller år 2070? Det behövs en sektorsövergripande analys och ett sakligt samtal över de kausala sambanden mellan stadsutveckling och långsiktigt värdeskapande. Genom kvalificerade livscykelanalyser, sociala konsekvensbeskrivningar och investeringskalkyler med 50-årig tidshorisont får kommuner och investerare det underlag som krävs för att stå rustade inför upprustningen.

Hoppas vi ses på Business Arena den 4 mars!