Allt svårare för unga att ta bostadslån
Få har undgått vinterns osäkerhet på bostadsmarknaden. Oron för kraschen spred sig snabbare än paniken när någon i ens närhet tror sig ha drabbats av vinterkräksjuka. Det började med att ett fastighetsbolag gav besked om att omvandla ett pågående byggprojekt av premiumbostäder från bostadsrätter till hyresrätter. Strax därpå dök både en och annan mäklare upp och varnade för prisfall. Den våg av alarmistiska nyhetsrubriker som följde kunde få den mest erfarne analytikern att tvivla, om ens bara för en sekund.
Var det något vi missat och som inte kunde förklaras av fundamentala faktorer? Något jämförbart med befolkningsökningen, den påbörjade återhämtningen från ett långvarigt underskott av bostäder, ränteutvecklingen eller ekonomisk och finansiell tillväxt? De flesta verkade dock vara överens att efterfrågan i vissa segment hade förändrats, antingen för att marknaden för nyproduktion mättats eller som konsekvens av amorteringskravet.
Igår publicerade Finansinspektionen (FI) sin halvårsvisa rapport Stabilitet i det finansiella systemet. Rapporten målar upp en bild som delvis skiljer sig från hur bostadskrisen har framställts medialt. Hushållens ekonomi är generellt sett stark. FI bedömer att hushållens skuldsättning innebär en begränsad risk för stabiliteten i det finansiella systemet, samtidigt som de menar att skulderna är stora och att det finns sårbarheter som innebär risker för den makroekonomiska utvecklingen, vilket i sin tur i längden kan hota den finansiella stabiliteten.
Svensk ekonomi befinner sig i ett unikt tillstånd av låga räntor, hög ekonomisk tillväxt och höga priser på tillgångar som aktier och fastigheter. Men bostadsmarknaden befinner sig i ett känsligt läge. Allt fler aktörer flaggar för att vi kan ha nått toppen av konjunkturen för denna gång. Vissa banker har börjat tala om fördelarna med att binda räntan på delar av bostadslånen för hushåll med små marginaler. Samtidigt har nya bostadskreditinstitut börjat utmana storbankerna med låga ränteerbjudanden.
För att beviljas lån till ett bostadsköp ställer banker och låneinstitut flera krav på låntagaren: varifrån den disponibla inkomsten kommer, betalningsanmärkningar, kredithistoria och anställningsform är de fyra vanligaste påverkansfaktorer som långivare anger som lånevillkor. Samtidigt ställs krav på att låntagaren har en kontantinsats som motsvarar 15 procent av bostadens marknadsvärde (bolånetak), krav på månadsvis avbetalning av lånet (amorteringskrav) samt en gräns för hur stort belopp en person får låna utifrån sin inkomst (skuldkvotstak).
Amorteringskravet har på kort tid seglat upp som ett av de största debattämnena i det bostadspolitiska samtalet. Kreditrestriktionen har gett upphov till två läger, båda lika tvärsäkra om amorteringskravets effekter. Förespråkarna för amorteringskravet menar att det kommer att minska andelen nya lån som är stora i förhållande till låntagarens inkomst, vilket ska leda till att skulderna minskar snabbare. Samtidigt har kritiken mot amorteringskravet varit omfattande och kommit från olika håll: Rätt åtgärd vid fel tidpunkt, rätt tidpunkt men fel åtgärd eller helt enkelt fel åtgärd vid fel tidpunkt. En av de stora riskerna här är att kreditrestriktioner som amorteringskravet kan påskynda en konjunkturnedgång. Svårigheten att hitta boende i starka arbetsmarknadsregioner blir allt större när möjligheten att låna till bostadsköp minskar och hyresmarknaden är svårtillgänglig.
De kortsiktiga effekterna av amorteringskravet är dock tydliga redan nu, och det är unga förstagångsköpare drabbas värst. Konkurrensen om mindre lägenheter är sedan tidigare stor och ökar nu som följd av att låneutrymmet minskar för de människor som tidigare efterfrågade större boenden. Bostadsbyggare vittnar om att människor som bundit upp sig att köpa nyproduktion tvingas hoppa av för att banken inte längre godkänner hushållets ekonomiska kalkyl.
För att underlätta för unga förstagångsköpare kan det vara rimligt att höja bolånetaket, det vill säga lätta på kontantinsatskravet på 15 procent, vilket fortfarande ses som det största hindret för denna grupp.* Det skulle till exempel minska ungas beroende av familjens ekonomiska tillgångar, samtidigt som föräldrarna inte känner sig tvingade att låsa in sig ytterligare i riskfyllda investeringar genom att bli medlåntagare.
Amorteringskravet var kanske det minst dåliga förslaget som fanns i politikernas förslagslåda. Men att ett förslag är det minst dåliga gör det inte per automatik till ett bra förslag. Om amorteringskravet ska få den effekt som är avsedd bör vissa lättnader ske som inte stänger ute hela grupper från bostadsmarknaden.
Det politiska samtalet om amorteringskravet är i dagsläget ganska rörigt, så här är en påminnelse om vad som gäller:
Amorteringskrav
|
*Tyvärr finns det få heltäckande analyser av vilka effekter bolånetak har sedan det infördes för åtta år sedan, eftersom det saknas data för att mäta effekterna. Samtidigt har utvärderingarna försvårats av att det ofta har vidtagits andra åtgärder eller att andra ekonomiska händelser har skett i parallellt med införandet. Är du intresserad av att läsa mer om bolånetakets effekter, rekommenderar jag denna analys från FI.