Kommunal planering på en osäker marknad
Det ekonomiska läget påverkar alla sektorer i samhället, men vissa mer än andra. Mest påverkat är nog ändå bostadsbyggandet, där antalet påbörjade bostäder har fallit dramatiskt och beskrivs som en regelrätt tvärbromsning. Detta i sin tur, påverkar den kommunala planeringen. Hur?
Det minskade bostadsbyggandet innebär att det byggandeunderskott, som boverket rapporterat om de senaste decenniet, blir allt större. Även om det här byggandet inte i sig var riktat mot sådana grupper som kommunen har ett särskilt bostadsförsörjningsansvar för, innebär en i allmänhet ökande bostadsbrist att situationen för de som står utanför bostadsmarknaden förvärras.
Kommunernas budgetprognoser kan behöva revideras.
Det uteblivna eller framskjutna bostadsbyggandet innebär också att kommunernas budgetprognoser kan behöva revideras. På kort sikt innebär försäljning av byggrätter en betydande del av kommunens intäkter, en intäktsström som i närtid kommer avstanna. På längre sikt innebär det minskade bostadsbyggandet att kommunens befolkningsprognoser som ligger till grund för framtida skatteintäktsprognoser utgår ifrån allt för optimistiska antaganden.
Kommunerna behöver mer rimliga prognoser för byggandet
Många kommuner tar fram en befolkningsprognos som bland annat utgår ifrån planerat byggande. Det planerade byggandet är då ofta baserat på tidsplanen för framtagande av detaljplaner, och saknar därför förankring i marknadens vilja att bygga. Fram tills i år har detta nog varit ett rimligt tillvägagångssätt eftersom byggkonjunkturen varit så bra. I nuläget är marknadsförutsättningarna den absolut viktigaste faktorn.
Under tidig höst 2022 hjälpte Tyréns Järfälla kommun att ta fram ett mer rimligt antagande om byggandet. Detta gjordes med olika metoder för kort och lång sikt. På kort sikt analyserades säljtakten i de pågående projekten i Järfälla för att fastställa om de verkar avbrytas, saktar ner eller färdigställas enligt tidsplan.
Prognosmodell för en mer rimlig uppskattning av byggtakten.
På lång sikt användes den byggandeprognosmodell som Tyréns tog fram 2014 och sedan dess vidareutvecklat. Modellen modellerar ett sannolikt antal påbörjade bostäder utifrån lokala marknadsförutsättningar, lokalt bostadsbyggnadsbehov, en indikator över tillgänglig mark samt den förväntade konjunkturen. Konjunkturinstitutets ekonomiska prognos användes som antagande om framtida makroekonomisk utveckling.
Att planera utifrån prognos
Medan Järfällas planerade detaljplaner visade på ett accelererat byggande visade Tyréns prognosmodell på kraftigt minskat byggande under lågkonjunkturen och sedan en viss återgång när konjunkturen återigen stabiliseras. Dock återgång till en lägre nivå än under 2010-talet, då den högre räntenivån försvagar hushållens köpkraft.
Stämmer prognosen då? Troligen inte. Prognosen togs fram med de förväntningar på den ekonomiska utvecklingen som fanns på sensommaren 2022. Konjunkturinstitutet trodde exempelvis inte på någon negativ ekonomisk tillväxt, inte heller på dagens räntenivåer. Men utifrån den kända informationen var prognosen i alla fall den bästa möjliga bedömningen, och lär träffa mer rätt än tidsplanen för framtagande av detaljplaner.
Sammanfattningsvis kan vi alltså slå fast att en befolkningsprognos kan ha många användningsområden. En medvetet optimistisk prognos kan fungera som målbild eller till och med motor för utveckling. Men när befolkningsprognosen används som underlag för att beräkna skatteintäkter och hur mycket resurser som behövs i barn- och äldreomsorgen kan en optimistisk prognos vara ödesdiger.