Vad är det som händer på bostadsmarknaden?
Robin Svensén, nationalekonom på avdelningen Strategisk Samhällsanalys, jobbar mycket med bostadsmarknad och konjunktur. Nedan förklarar han vad som händer på bostadsmarknaden just nu.
Ända sedan april har priserna på bostadsrätter i Stockholm sjunkit månad för månad. JM och ett antal andra byggherrar reviderar ner sina vinster, vilket givetvis blir nyhetsstoff. Wallenstam stoppar försäljning av 170 bostadsrätter i sitt projekt Orangeriet och upplåter dem som hyresrätt istället, och fler byggherrar verkar haka på. Samtidigt talas det om nya amorteringskrav för 2018 och det talas om en stundande lågkonjunktur som om den redan vore här. Vad är det som sker på bostadsmarknaden och hänger allt detta ihop?
Källa Mäklarstatistik
Låt oss börja med konjunkturen. De senaste 4 åren har ekonomin växt varje enskilt kvartal. Vi är alltså inne i en långvarig högkonjunktur. Det finns dock anledning att hålla inne med lättnadens suck. Räntan är fortfarande historiskt låg och ute i Europa är investeringarna fortfarande låga i förhållande till den ekonomiska utvecklingen. Detta tyder på att ekonomin till viss del växer genom konstgjord andning istället för att drivas av kapitaluppbyggnad, teknisk utveckling och framtidstro. Trots att ekonomin hålls under armarna av penningpolitiken innebär den ekonomiska situationen att hushållens ekonomi är ljus. Löner och förvärvsgrad ökar med BNP och pengar är näst intill gratis att låna.
Källa SCB
Att bostadspriserna har sjunkit de senaste månaderna beror alltså inte på en sviktande ekonomi, varken för hushållen eller någon annan. Att Stockholm fortsätter växa i befolkning har inte heller ändrats sedan april 2017, busslasterna med inflyttare fortsätter komma. Vad som dock har hänt är att utbudet av bostäder har ökat.
Källa Hemnet
Efter en kraftsamling har byggandet tagit fart och var 2016 uppe på över 40 000 bostäder per år. Vissa menar att det byggs ännu fler bostäder under 2017, men officiella siffror finns ännu inte. Det nuvarande byggandet är mycket högt om man jämfört med den låga byggtakten som präglat tidigt 2000-tal och 1990-tal, men är det tillräckligt högt?
Boverket skriver i sin rapport ”Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025” från juli i år att det behöver byggas 66 700 bostäder per år fram till 2025 för att dels räcka till för en ökande befolkning och samtidigt bygga bort det latenta bostadsbehovet som de föregående årens låga byggande har gett upphov till.
Källa SCB och Boverket
Byggandet är sålunda högt men vi är ännu inte på den nivån som behövs för att nå balans på bostadsmarknaden. Vad vi ser är dock att den ökade byggtakten ändå så smått börjar återställa ordningen på bostadsmarknaden, att det stora utbudsunderskottet faktiskt minskar, vilket i sin tur pressar ner priserna. Det är därför viktigt att inse att de sjunkande priserna är en indikator på att något positivt är på väg att hända. Priserna kommer dock inte fortsätta sjunka av sig självt. Det höga byggandet under 2016 och 2017 drevs på av de höga priserna på bostadsrätter och en stark tilltro om att detta kommer fortsätta. När priserna faller kommer viljan bygga med hög takt sjunka inom byggindustrin.
Det kan verka konstigt att byggföretag gör dåliga resultat och överväger att bygga mindre när priserna trots allt är på toppnotering och marknadsläget oöverträffat. Men man måste nog se de senaste decennierna som en guldrush för byggindustrin. En sådan guldrush har inneburit enorma vinster för byggherrarna, men även för många andra aktörer. Underleverantörer, entreprenörer, kommuner som säljer mark, byggmaterialindustrin – alla har varit med och delat på vinsten. Med evigt stigande försäljningspriser och en efterfrågan som aldrig tycks sina finns det få incitament att försöka slimma organisationer, pressa inköpspriser, effektivisera processer och kostnadsminimera. Detta, i samband med att arbetskraften inom byggindustrin har varit en trång sektor, har gjort att priset för att bygga bostäder har ökat parallellt med försäljningspriset på bostäder.
Källa SCB
Nu när priserna har avstannat och till och med börjat sjunka, straffar sig den slarviga affärskulturen. De byggherrar som haft som mål att bygga billiga bostäder har troligtvis ett försprång då de jagat kronor och ören i varenda upphandling och kan bygga med marginaler även till låga prisnivåer. En fortsatt prisnedgång skulle troligen innebära ett stålbad för många i byggbranschen då kostnaderna, i högre grad än försäljningspriserna, är trögrörliga nedåt. Det kan leda till en omfördelning av de stora drakarnas marknadsandelar.
Å andra sidan är det osannolikt att den höga byggtakten kommer kvarstå under 2018. Med erfarenhet av prissänkningar, förlustprojekt och uppskjutna byggstarter kommer många byggherrar aktivt välja att bygga färre bostäder. De kommer akta sig för att bygga i stadsutvecklingsområden med många konkurrenter och välja bort de målgrupper som visat vikande efterfrågan. Det kommer nämligen vara lättare för dem att bygga färre bostäder än att bygga billigare bostäder, på grund av de höga byggkostnaderna. Här behöver andra aktörer kliva in om vi skall bygga bort det kvarvarande bostadsunderskottet.
Sådana aktörer kan vara mindre nystartade byggföretag, allmännyttan och utländska byggföretag. Dessa behöver dock hjälp från politiken, både på riksplanet och lokalt. På det lokala planet skulle det kunna innebära att kommuner ger sin allmännytta ett tydligare uppdrag att hjälpa till med bostadsförsörjningen. På det nationella planet behöver förutsättningarna för att bygga underlättas. De höga byggkostnaderna är till viss del industrins eget fel, men även avsaknaden av bostadspolitik har spelat roll. Industrin kan inte själva komma till rätta med problemet utan det kommer krävas en aktiv bostadspolitik. Investeringsstödet för mindre bostäder kan vara en sådan åtgärd som hjälper till att hålla byggandet uppe. Som baksida lär dock inte investeringsstödet hjälpa till att pressa byggkostnaderna eftersom stödet betalar mellanskillnaden mellan kostnad och intäkt, och därmed urholkar incitamenten att pressa inköpspriser.
Utöver investeringsstöd saknas det ännu politiska åtgärder. Amorteringskrav må vara bra för den finansiella stabiliteten och sänkta ränteavdrag, som diskuterats, är troligen en socialt rättvis reform. Men det ska inte misstas för åtgärder som kommer att skapa ett ökat byggande.
Robin Svensén,
Nationalekonom på Strategisk Samhällsanalys